前段时间因为烧烤店打人事件频上热搜的唐山再次被刷屏，但这次是因为唐山房价持续下跌。在2020年曾一度领涨全国的唐山，房价已经连续15个月下跌，唐山市住房公积金管理中心还发布新政，“一人购房全家帮”，允许直系亲属提取公积金帮助购房人还贷。
（来源：联合早报）
除此之外，近日还有新闻报道广东省中山市也出台政策，限制房地产商大幅降价，每次房价降幅不得超 5%，调整间隔不少于 3个月。总体来说，自今年3月以来，全国超过130个城市陆续出台政策，“降低房贷首付比”、“放宽限购限售门槛”，放宽调控限制并稳定楼市。
（来源：广东中山市发展和改革局网站）
房价真的降了吗？
从全国范围来看，中国房价已经处于下行周期中。
根据房地产行业领先的研究机构中指研究院的数据，就2022年上半年来看，全国新建住宅平均楼价涨幅为0.15%，为6年来最低水平，较去年同期收窄1.55个百分点。二手住宅方面，2022年上半年累计上涨0.17%，较2021年同期收窄2.39个百分点。
房价总体下降对大部分人来说事件好事，尤其是刚需人士，但在一二线城市的房价仍然是高得离谱。买新房对拿着工资、老实交公积金的人来说，还是一件难事。如果父母在大城市有房，想要转给子女，又或者是想把房产转给亲戚，甚至是真心付出照顾自己的陌生人，房产过户应该怎么做呢？
Clearway Law 就带大家了解房产过户有哪些选择？如何选择最佳的房产过户方式？以及不同过户方式有何利弊？
房产过户有哪些选择？
随着房价越来越高，房子越来越难买，提前做好房产传承十分重要。一般来说，房产过户有三种方式：
第一种是以买卖的方式办理过户，按照正常买卖交易的程序去办理过户，在房产拥有人身前就可以完成；
第二种是以赠与的方式办理过户，赠与给直系亲属与非直系亲属之间的税费不同，在房产拥有人身前就可以完成；
第三种是以继承的方式办理过户，根据继承法的规定执行，遗嘱人去世后才正式生效，并按照法定继承或是遗赠继承。
房产过户费用怎么计算？
三种房产变更的方式的费用大不相同，主要涉及到增值税、个人所得税、契税、印花税、公证费、评估费以及房产登记费。就房子本身来说，是否已经购入满五年，是否是唯一的房产，房子多少平方米，都对契税、增值税、个税有所影响。
继承房产
继承房产费用最低，但程序麻烦，必须先确认继承权，未来转卖的时候交的个税较多。对于直系亲属（法定继承人）来说，契税、印花税、个人所得税都是免征的。但需办理遗产继承公证，继承公证费通常是按评估价的1%-2%计算。
对于非直系亲属（非法定继承人）来说，根据遗嘱继承的又叫遗赠，受遗赠方可以是个人也可以是组织或机构。房产应该缴纳契税3%、公证费、以及印花税万分之五。如果继承的房产再转售时，无论法定继承人还是非法定继承人，个税征收的比例就是20%。
赠与房产
赠与房产对直系亲属来说只需承担3%契税、公证费以及万分之五的印花税，但再转让房产，按照正常的房屋买卖计税。但对非直系亲属来说，除了交3%契税之外，还需负担个税与增值税，未来再出售房子的时候，也会涉及20%的个税。
以普通住房（面积在140平方米及以下）为例，简单解释赠与房产给非直系亲属的个税与增值税。所谓非直系亲属指的是配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以外的自然人与机构。除了3%的契税，还要根据房屋产权的年限计算个税与增值税。个税的话，满五年且唯一房产免交，否则需要交个税（全额的1%或差额20%）。增值税的话，满两年房产免交增值税，不满两年的需要交增值税（全额的5.6%）。未来转卖房产，按个税20%征收。
买卖房产
买卖过户比继承及赠与涉及的费用多，但好处是未来转卖房产不需交房价变动差额的大笔个税。此外，房主在世时就可以完成房产过户，避免日后纷争。
对于卖方来说，如果购入房产不满五年或不是唯一房产，需要交个税（全额的1%或差额20%），如果满五年且唯一房产，不需要交个税。如果购入满两年，不需要交增值税。不满两年，交增值税（全额的5.6%）。对于买方来说，要交契税。如果是首套房，面积在90平方米及以下的按照1%征收，超过90平方米按1.5%征收，如果是二套房，契税交3%。
未来转售时三种方式个税差异
举例来说，老张花了60万买房，小张得到该房产时价值100万，后来小张想出售该房产时，房子价值300万。如果当初老张以买卖方式把房子给小张，小张再出售房产时个税的差价按200万来交（300-100）。如果是采用继承或赠与的方式，小张再出手房产时个税的差价按240万来交（300-60）。
总结：不同需求下选择最佳的过户方式
就单纯房产过户来说，继承成本是最低的。如果房价变动不大，获得房产的主要用途是长期居住的，继承仍是比较划算的方式。如果房价涨幅较大，无论是继承方式还是赠与方式，未来买卖房产只能按差价的20%交个税，那么建议买卖过户更为划算。
继承与赠与相比，继承的税费较低，但是必须在房产拥有人去世后才生效，走法定继承程序较繁琐。 相比之下，赠与的花费较多，但是在房产拥有人身前就可以完成房产过户，所以不少父母也会选择这种赠与的方式。但随着房价上涨，父母以买卖的方式把房产传承给子女也变得普遍，这可以为未来子女再出售房产时省下一大笔税费。
公证费的费用也并非全国统一，不同省份的房产政策也有所不同，房屋面积、房屋产权年限、是否为首套房，这些对税收政策也有不同影响，以上作为举例参考，具体情况需要依据当地的标准有所变化。
若您对处理房产以及如何选择房产过户的方式仍有疑问，或想要咨询您所在地的房产过户相关政策，Clearway Law 会根据您的需求和疑问帮您寻找当地的律师，为您制定最佳的遗产继承方案。