网烂尾楼怎么维权 ? – 络的声音总是可以无限放大的，这在烂尾楼以及业主停贷一事上体现得淋漓尽致。遇到烂尾楼，购房者往往是弱势，这篇文章就是帮那些因为信息差而不知道如何处理的人提供了一个维权利器。
（来源：新浪）
近期，河南、山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多地烂尾楼业主发出停贷告知书，要停止向银行偿还贷款，直至项目完全复工或交房办为止。业主停贷也是绝望之举，高高兴兴买预售房，却没想到房财两空。
根据新闻报道及粗略统计，已有20省70市150个楼盘出现烂尾情形。有的已经延期交付烂尾多年；有的虽然未到交付期限但开发商以资金紧张为由长时间未能复工；还有楼盘因银行违规放贷或预售资金被挪为他用而导致项目停工。
烂尾楼问题也引来官方注意，政府是否会出来兜底甚至救市？大家众说纷纭，不过中央已有定调：保交楼。本文 Clearway Law 为大家带来与烂尾楼相关的维权指南，是什么导致楼盘项目烂尾？官方处理烂尾楼有何政策？业主因为烂尾楼而强制停贷有何风险？真遇上烂尾楼，业主怎样维权？
多地出现“业主强制停贷告知书”
7月7日，湖北省武汉市恒大“时代新城”地产项目全体业主发布“强制停贷告知书”，如果项目未在2022年8月1日前全面复工，业主将强制停还银行月供。业主称武汉市汉南时代新城逾期交房数月，多次现场维权，至今均未有实质性进展，目前仍持续停工。
除了武汉，江西省景德镇市恒大珑庭的业主也发布“强制停贷告知书”，如果项目未能在2022年10月20日之前全面复工，所有业主将会强制停止偿还银行贷款，直至全面复工。并称强制停贷后的损失，将由相关利益方共同承担。
（来源：网络）
停贷风波还出现在长沙新力铂园、武汉绿地光谷星河绘、南昌新力城、郑州名门翠园等楼盘项目，背后的房地产公司涉及新力、世茂、绿地等知名企业。
业主选择停贷而非找房企退房退款，原因也是想通过停贷这一举动给银行施压，让银行追回受到监管的预售款，倒逼楼盘项目继续进行或者尽快完工。正是这层原因，多地业主发布停贷通知后，7月14日，包括农业银行、建设银行、兴业银行等多家银行，纷纷发布公告回应停贷风波：“涉及规模较小，风险可控”。事实上，停贷行为，不仅对银行有风险，其实业主个人也承担很大的风险。
业主因为烂尾楼而停贷有何风险？
开发商停工甚至延期交房，这都出现烂尾楼了，怎么还要向银行还贷？
这主要是牵涉了两种法律关系。业主和开发商之间签署的是商品房买卖合同，业主和贷款银行之间签署了借贷款合同，两者是独立的合同关系。向业主按期交房是开发商的义务，如果发生楼房烂尾，通常不属于终止房贷合同的条件，所以不影响业主与银行之间的借贷关系。
如果未经法院判决购房者自行停贷或者没有与银行达成停贷协议，在借贷关系中，购房者就成了违约方，银行会将违约者列入征信系统的黑名单，这将严重影响个人信用。购房者不还房贷，就无法再申请贷款、信用卡，甚至还要承担更多的滞纳金。如果坚持不还，甚至会被银行起诉强制还款，名下资产将被冻结拍卖用作清偿。即便最终贷款已全部偿还完毕，不良信用记录仍存有五年时间，在此期间，贷款额度、利率折扣都将受到影响。
什么导致楼盘项目烂尾？
一些专家指出，房产预售制是导致烂尾现象的根源。
经济学家任泽平评论本次的烂尾楼风波，他说：“应该取消预售制，用购房者的钱建房子，最后还烂尾了，把包袱甩给老百姓和社会实在不妥。以前是缺房子，才采取预售制这个权宜之计来解决资金问题，但是现如今我国房地产已经进入存量时代，预售制基本不再被需要了，以后应该是谁有钱谁开发房地产，没钱就退出房地产。”
经济学家的建议值得参考，但预售制占历年商品房期房销售面积超过80%来看，取消预售制短期内恐怕难以实现。
开发商没钱了导致楼盘烂尾，不是从购房者那里收了预收款了吗，怎么会“没钱”？根据以往的案例，开发商“没钱”主要有三种原因：
1. 开发商实力不足
开发商本身资金实力不足，想方设法融资导致自己承担的融资成本过高，公司手里头的现金都拿去还贷，最后经营不善，出现资金链断裂，无法维持楼盘正常施工。
2. 开发商项目过多
开发商有实力，但手里的项目过多，尤其是以自身信用作为担保，投资周期赶不上销售周期，多个项目之间的资金流动就会出现问题，一旦某一项目暴雷，房企就疲于应对。
3. 开发商挪用资金
银行未严格坚持按照央行给出的放款标准执行放款条件，提前给未达到放款条件的房企放款，拿到款的房企又将资金另作他用，比如拿新地、盖新楼，导致资金链断裂。
官方处理烂尾楼有何政策？
最近一年来，有200多家房地产企业发布债务违约公告，这一名单包括恒大、融创、泰禾、阳光城、建业地产、荣盛发展、佳兆业、花样年、蓝光发展、正荣地产、广州富力、宝能集团、世茂集团……..就连市值千亿的国企开发商绿地也出现暴雷情况。
房地产商账上没钱了开发楼盘陷入烂尾，老百姓拒绝背锅，银行收不回钱，那中央会不会救市？所谓救市，就是央行放水、房子涨价、房企整合，但这些与降杠杆、去泡沫、反垄断等大方向不一致，所以处置烂尾楼主要还是由开发商自行承担，超过一定时间的烂尾楼，国家将收回土地。
业主向银行发通知要求强制停贷一事，银保监会也给出官方回应。7月14日，银保监会表示，要引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。由此可见，官方的态度还是以“保交楼”为准。
业主要求强制停贷，背后的目的其实与官方态度是一致的，都是为了解决交房问题。业主没有要求解除买房合同，反而以停贷向银行施压，就是希望倒逼烂尾楼重启。
开发商“没钱”，要想让项目重启，没有外部力量介入很难做到，所以“保交楼”解决方案基本是按以下四步走：
遇上烂尾楼，业主可以如何处理？
遇到烂尾楼，业主们首先要做的是核实所购买楼盘的监管资金账户情况，及时申请监管部门介入，了解开发商的资金流向，监督款项支出，并防止开发商违规处理剩余资产。
在项目停工之后业主们要学会自救，组成业主维权团体，尽快委托律师介入事件处理。律师向法院申请调查令后，对是否存在银行违规放贷或开发商挪用预售款问题进行调查，并要求住建局对开发商的资金管理帐号进行严格管控。
如果律师在核实信息、收集证据的过程中，一旦发现挪用预售款或其他违法违规行为，就可以向银保监会或相关查处部门提起查处申请并予以处罚。这些材料都是有利的证据，用以证明开发商存在不利于买卖合同继续存在的理由，购房者可以中止履行买卖合约，进而要求开发商来承担对解除合同后的违约责任。
此外，防止发商违规处理剩余资产也非常关键。开放商资金链出现问题，很可能会将名下的剩余资产低价处理，例如剩余的商品房预售证，这些资产可以要求住建局备案给公司的利益相关人，或是将剩余资产抵债给债权人。
出现停工但未到交付期，千万不要着急解除合同！
遇到烂尾楼，业主有两种选择，要房子或是要止损。要房子就是希望项目复工，也就是上文提到的“保交楼”四步走。如果不要房子，是不是应该马上起诉开发商违约，要求退款甚至停贷？Clearway Law 提醒一句，不要房子咱们要想的是如何止损，因为和开发商打官司甚至进入破产程序，能够拿回退款是一个漫长的过程，如果这期间还要向银行还房贷，交房遥遥无期，并非所有人都能够承担得起的。
一些业主因为楼盘停工了几个月，出现烂尾迹象，马上请律师起诉开发商要求解除合同退款，但这并非一个明智选择。如果开发商不能按约定时间交付楼房，从买卖合同上来说，是属于违约，购房者可以要求解除房屋买卖合同并要求退换购房款，但开发商帐户没有钱，即便得到法院支持也拿不回钱，不仅胜诉意义不大，还降低了购房者在房企破产时的清偿顺位。
一般来说，购房者在开发商破产清偿时处于优先顺位，比项目工程款及银行债务还要优先。若通过打官司，起诉开发商要求退款，胜诉后购房者与开发商的关系从买卖变为债权，不再享受优先顺位。由于破产是按顺位进行财产分配的，如果顺位低可能就没有办法得到偿还了，有判决书也没有意义。
那应该怎么办呢？这里给您支招。如果还没有到交付期限，开发商事实上还没有触发违约条款，解除买卖合同及退房的条件没有达到，很难得到法院的支持。若购房者坚持要退房，及时止损，就要想办法先解除与开发商的买卖合同，再解除与银行的贷款合同。
在商品房预售中，所牵涉三方购房者、银行、开发商，所扮演的角色是债务人、债权人、担保人，与开发商签订房产买卖合同后，购房者实际上已经支付了首付款并履行了部分的分期还款义务，属于先履行债务的当事人，根据《民法典》第五百二十七条，如果能够证明一下情形，购房者可以中止履行：
以上四项，履行债务的当事人的业主可以进行一一举证：
1. 项目工程长期处于停滞状态或者未能复工为经营状况严重恶化
2. 开发商转移预售款账户内资金为转移资产
3. 开发商债券违约为丧失商业信誉
4. 开发商债务违约被银行冻结资产强制清算为丧失履行债务能力的其他情形
购房者中止履行后，谁来承担还款义务？那就是拿房产作为担保的开发商。根据《民法典》第五百二十八条：
也就是说，购房者中止履行债务，预售房成为担保品，如果开发商在一定期限内仍没钱停工，商品房建不出来没有东西可以抵押担保，那就是开发商不履行主要债务，购房者可以主张解除与银行的债务合同，并由开发商承担违约责任。
烂尾楼已成事实，在诉讼时效内起诉退房！
开发商未能在合同约定的交付时间内完成房屋交付，违约事实已成立，购房者可以主张解除《商品房预售合同》，如不能解除，应尽快向法院提起诉讼，将开发商及贷款银行作为案件的被告，要求同时解除《商品房预售合同》、《借款合同》及《抵押合同》。
根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖司法解释》）第十一条：
也就是说，开发商被购房者催促交房，并且在被催告后三个月内还是没交房的，那么购房者就可以要求退房。如果购房者没有去催告的，就在解除权发生之日起一年内，开发商未按约定交付房屋的，购房者可以要求退房。千万记住一定要在诉讼时效期内进行起诉。
在购房人解除《商品房预售合同》后，依据《商品房买卖司法解释》第二十条，购房人可以解除与贷款银行的合同关系。
但是需要提示购房人的风险是，如果购房者的首付比例较高（超过50%）或者前期偿还的贷款金额已经很多，起诉开发商解除买卖合同的意义不大。首先，即使法院判决要求开发商向购房人返还购房款，鉴于开发商的资金状况存在相当严重的问题购房者拿回房款的可能性较低；其次，开发商一旦进入破产程序，购房者因为胜诉而成为开发商的债权人，实际上购房者获得的清偿顺序降低了，比银行还后，购房者可能会存在既没有房子也没有收回房款的处境。
银行未尽监管职责购房者能否拒绝还贷？
在烂尾楼问题上，银行不仅扮演者债权人的角色，也兼顾着监管者的角色。对于楼盘停工或烂尾，一些业主将责任怪罪在银行头上，认为某些银行存在违规放贷或预售款资金监管不力等问题。
根据新闻报道，业主对贷款银行的指控如下：
1. 作为贷款银行，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；
2. 将按揭贷款资金违规划入非监管账户；
3. 作为预售款资金监管银行，未履行资金监管义务，导致预售资金支出不明。
以上三项问责，确实是有理有据。住建部及中国人民银行都已经对银行作为贷款人及监管者的角色作出明确规定。根据《关于进一步加强房地产市场监管 完善商品住房预售制度有关问题的通知》第九条规定：
也就是说，按照规定，预售资金应该由第三方银行进行监管，只有在满足特定条件下，预售资金才可能被释放给开发商。
此外，根据《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定，“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”、“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。因为监管不力或未按规定发放贷款，一旦发生烂尾问题，银行有责任追回被挪用的贷款。
但话说回来，业主自行停贷被银行告上法庭，往往很少能得到法院的支持，绝大多数情况下，都是以银行胜诉购房者无条件还贷告终。因为在法律层面上，业主在买房时与银行签订的贷款协议中通常都会规定：“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。”
购房者拒绝还贷的胜诉案例
上文已经提过，开发商项目停工已有烂尾迹象，购房者想要止损，不要房子，并停止还贷，可以怎么做。这里就和大家分享以下，已过交付日期，开发商违约，购房者该如何止损。
之前讲到房屋买卖合同与贷款合同是两回事，但如果能够证明房子确实不能交付，有质量问题，购房者可以要求与开发商解除购房合同。根据《商品房买卖司法解释》第九条：
房子质量有问题，影响居住，法院应支持房屋买卖合同的解除，而解除买卖合同导致贷款合同目的无法实现，购房者可以根据《商品房买卖司法解释》第二十条请求解除贷款合同，并根据第二十一条要求开发商承担违约责任并给予赔偿。
2020年修订《商品房买卖司法解释》后，已有实际案例成功通过引用该司法条例获得胜诉，给想要及时止损的购房者带来了希望。
浙江省嘉兴市中级人民法院就二审判决嘉兴市某别墅烂尾案件，开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，法院最终判决商品房担保贷款合同被解除的，开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和购房者许先生。
此外，河南省许昌市魏都区人民法院也作出类似的判决。程先生因为开发商楼盘烂尾，违约在先，返院判令解除商品房买卖合同，连带与农行魏都支行的借贷合同一并解除。法院要求开发商向程先生返还购房首付款及利息，剩余贷款及利息也由开发商向银行负责。开发商不服，经过二审，仍维持原判。
发生烂尾楼问题，要学会自救，怎么应对、处理以及维权，本文已经给了详细的解答。鉴于烂尾楼事件层出不穷，怎么找到靠谱的律师进行维权尤为重要。Clearway Law 是一家中立的线上律师配对平台，我们的专业是给您提供咨询，帮您找到最能解决您烦恼的律师。