购房的时候开发商美言:良好的居住环境,超大容积率,绿化环境优越……但真正买房住进去后才发现,物业将小区绿地改为停车位,并将其外租给他人,这种情况着实令业主气愤。原本小区的道路还挺宽敞,而将绿地改为停车位之后,业主进出不仅不方便,而且还有安全隐患,如果遇到物业私自将绿地改为停车位的情况,业主该如何维权呢?

不少小区的绿地被划为停车位

最近,《法制日报》对绿地被划为停车位的问题进行了调查报道,揭露了一些小区物业侵占公共用地,以此对外出租谋利。

不少小区的绿地被划为停车位

(来源:新浪财经

在天津市蓟州区曲院风荷小区,就有绿化带被物业铺上镂空的地砖,划成停车位。该小区虽然已交房多年,但小区内拥堵的情况越来越严重,原因正是不少停车位以每年1200元的费用对外出租。小区业主不满向居委会反映,居委会进一步向物业要求解决问题,没想到物业反说,小区内车辆增多,容易出现乱停车现象,划车位是为了有序停车。

在江西南昌某小区,业主投诉小区门口商铺前的公共停车位被移动铁架和铁链锁住,连业主都无权停车。因为开发商将这块公共停车位出租给一家餐馆使用,每逢饭店就有人值守,只有到餐厅吃饭的顾客才能使用停车位,就是业主也不能停车。

除了将绿化地改为停车位、私自将公共停车位出租之外,还有些开发商单方面改变已经约定好的公共场所用途。在福建福州永泰县某小区也发生过类似情况。业主投诉当初买房的时候,开发商提供的沙盘和规划图以及现场销售经理的介绍,小区内有一处面积约为500平方米的规划绿化景观带。现在,这绿化带被隔成了4块,其他四栋房子的后院。

在微博上,不少网友反映:“这种事哪都有,顽疾”;“应该由居民自行管理社区,而不是由地产公司安排居民的管理者”;“绿地是计入规划的,物业动了就是违法”……

物业将绿地划为停车位出租

(来源:微博)

道理大家都懂,但是遇上这等“顽疾”,也与开发商或物业公司沟通协商过,也打过市政热线投诉过,都没能真正解决问题的时候,可以向法院提起诉讼维护业主自身的权益。

物业拿绿化带谋利,业主该怎么办?

将公共用地改为停车场,甚至对外出租谋利,物业是否有这一权力?

物业无权改变公共场所用途,擅自改变用途将违反民法典物权制度的相关规定。业主可以向物业提出要求恢复原状。如果物业拒绝恢复原状,业主可以向有关行政部门投诉,或是举报违建;如果通过民事诉讼方式进行维权,可以业主提出诉讼,或是由业主委员会代表业主提出侵权诉讼。

物业若要改变公共场所的用途,如小区要更改共有部分的规划用途,首先应当由全体业主共同决定,再向相关部门提出申请。

根据《民法典》第二百七十八条,业主应共同决定下列事项:

开发商改变规划用地用途

(来源:中国人大网

可见,改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动,应由业主共同决定。具体为:应当经参与表决专有部分面积占比四分之三以上的业主且参与表决人数占比四分之三以上的业主同意。

开发商改变规划用地,业主该如何维权?

开发商能够改变规划用地用途是因为期房多数在销售时只能参考沙盘图、VR资料。虽然会明确标注清楚房子的基本情况,但有些会以小字或在不起眼的地方标注“以交房时为准”。那么,真正交房后,开发商是否有权改变规划用地用途?

从法律上说,买期房时开发商展示的资料为要约邀请,虽然不构成合同内容,但要约发出者应基于诚实信用原则发出要约邀请。若要约邀请与实际内容存在差异,应在缔约前作出明确的提示,否则开发商需承担相关的民事责任。

业主发现开发商或物业公司占用公共区域,或者更改公共区域的用途时,可以向当地的规划和自然资源委员会申请小区的原始规划图,将其与小区的现状进行对比,若证实开发商确实侵占了公共区域或者改变了公共区域的用途,业主可以通过拨打市政热线、与开发商沟通协商、向法院提起诉讼等方式维权。

遇到侵权纠纷,交由专业人士处理

Clearway Law 提醒,大家购房的时候应当提高维权意识,保存好开发商的宣传广告、售楼资料等证据,必要时可采取诉讼的方式维护自身权益。

在实际案例中,若公共区域确实没有规划车位,通过民事诉讼或是行政投诉都较容易处理,但若是遇到占用人防空间的停车位、尚未明确产权的地下车位,这些情况下的土地权益归属本来就比较复杂,建议交由专业律师跟进处理。

如果您的小区也发生侵占绿化地、改变公共用地用途、私自划分停车位等问题,欢迎您与Clearway Law联系,我们将根据个案提供咨询,并为您找到侵权领域的律师,为您分忧。